Du démembrement d'une propriété, pour le service ou l'utilité d'une autre propriété.

CHAP. 52: Du démembrement d'une propriété, pour le service ou l'utilité d'une autre propriété.

Si l'on peut démembrer ou partager un immeuble, de manière qu'une personne en ait la jouissance pendant un temps déterminé, et qu'à l'expiration de ce temps, une autre personne en ait la jouissance et la disposition perpétuelles, on peut la démembrer aussi dans la vue d'augmenter la valeur ou l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un maître différent. Un propriétaire, par exemple, peut renoncer à élever aucun bâtiment sur son terrain, ou à y planter des arbres, afin de conserver une belle vue à une propriété voisine; il peut accorder un passage sur son champ pour le service d'un autre champ; on donne le droit d'y faire passer un cours d'eau pour arroser d'autres propriétés.

Lorsqu'une propriété immobilière est ainsi démembrée pour le service ou l'utilité d'une autre propriété de même genre, appartenant à une autre personne, on donne le nom de servitude à la charge qui pèse sur la première; l'héritage auquel la servitude est due, prend le nom d'héritage dominant ; celui qui la doit, prend le nom d'héritage servant.

Les auteurs du Code civil ont distingué trois genres de servitudes : celles qui dérivent de la situation naturelle des lieux; celles qui sont établies par des dispositions législatives, et celles qui sont établies par le fait ou la volonté des propriétaires.

Ils mettent dans la première classe l'assujettissement des fonds inférieurs envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement, sans que la main de l'homme y ait contribué. Ils déclarent, en conséquence, que le propriétaire inférieur ne peut élever aucune digue qui empêche cet écoulement, et que le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui le rende onéreux.

S'il est vrai, comme le Code civil le déclare, qu'une servitude soit une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, on n'est peut-être pas très-fondé à mettre au rang des servitudes l'obligation dans laquelle se trouve le propriétaire d'un fonds, de laisser couler l'eau qui descend des lieux supérieurs, à moins qu'on ne mette en principe que c'est dans l'intérêt d'une certaine classe de propriétés que les lois de la gravitation ont été faites. Nous voyons ici la défense faite aux propriétaires de certains fonds de se causer mutuellement aucun dommage: il est interdit aux uns de nuire aux propriétaires inférieurs, en rendant plus malfaisante l'eau qui coule de leurs héritages; il est interdit aux autres de nuire aux propriétés supérieures, en mettant des obstacles à cet écoulement. Mais cette réciprocité d'obligations, qui tend à conserver à chacun la pleine jouissance et la libre disposition des choses qui lui appartiennent, constitue-t-elle, à proprement parler, une double servitude? Y a-t-il des propriétés démembrées pour leur usage ou leur utilité réciproques? Les obligations qui sont des conséquences nécessaires de la nature des choses, doivent-elles être mises au rang des servitudes? je ne saurais le penser.

Le droit qu'on reconnaît à un propriétaire d'user à sa volonté de la source qu'il a dans son héritage, celui de se servir de l'eau courante qui le borde ou le traverse, ne sont pas non plus des servitudes. Quand une chose est commune à plusieurs personnes, comme les chemins publics et les cours d'eau, l'usage qui appartient à chacune d'elles, n'est pas une servitudes pour les autres. Le droit de clore son héritage, que le Code civil a mis également parmi les servitudes qui dérivent de la situation des lieux, n'est pas plus une servitude que le droit de fermer la porte de sa maison. L'obligation réciproque de concourir au bornage de sa propriété, quand le propriétaire voisin l'exige, me semble de même avoir été mise mal à propos au rang des servitudes; c'est tout simplement un moyen de prévenir les usurpations, et de garantir à chacun ce qui lui appartient.

Le Code civil ne reconnaît à un propriétaire le droit d'user de la source qu'il a dans son fond, que sauf le droit que le propriétaire inférieur pourrait avoir acquis par titre ou par prescription. Il ajoute que la prescription, dans ce cas, ne peut s'acquérir que par uue jouissance non interrompue pendant l'espace de trente années, à compter du moment où le propriétaire du fonds inférieur a fait et terminé des ouvrages apparens destinés à faciliter la chute et le cours de l'eau dans sa propriété. Une servitude qui ne peut s'acquérir qu'au moyen d'une possession de trente ans, et d'ouvrages apparens constatant qu'on a possédé à titre de propriétaire, ne dérive pas essentiellement de la situation des lieux. La disposition législative qui l'établit aurait dû, par conséquent, être placée dans un autre chapitre.

Les auteurs du Code civil ont mis dans le chapitre relatif aux servitudes établies par la loi, une multitude de dispositions qui n'ont rien de commun avec les servitudes, et qui n'ont pas d'autre objet que de résoudre des questions de propriétés. J'en ai fait l'observation ailleurs, en parlant des limites qui résultent pour chaque propriété, des propriétés qui l'environnent.

Ils déclarent d'abord que les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou l'utilité communale, ou l'utilité particulière, comme si ce caractère n'était pas commun à tous les genres de servitudes qu'on a établis; comme s'il était plus licite de dégrader une grande route ou un canal, en donnant aux eaux qui descendent des lieux supérieurs, une force inaccoutumée, que de dégrader une propriété particulière; comme si les propriétaires inférieurs, qui sont tenus de laisser couler les eaux des fonds supérieurs, quand ces fonds appartiennent à des particuliers, avaient le droit de les inonder au moyen de digues, quand ils appartiennent à des communes ou à l'Etat !

Les servitudes établies par la loi pour l'utilité publique ou communale, ont pour objet, suivant le Code civil, le marchepied le long des rivières navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux. On a pu voir dans les chapitres relatifs à la propriété des cours d'eau, à la propriété des chemins publics, et aux lois rendues à différentes époques sur ces matières, en quoi consistent les servitudes de cette espèce.

J'ai précédemment fait observer que toutes les propriétés immobilières sont limitées les unes par les autres, et j'ai démontré que les limites qu'elles se donnent réciproquement, n'ont rien de commun avec les servitudes proprement dites. Chacun ne peut, en effet, jouir et disposer des choses qui lui appartiennent, que sous la condition de respecter dans les autres des droits qui sont égaux aux siens : mon voisin a le droit de jouir et de disposer de son champ, comme j'ai le droit de jouir et de disposer du mien. Si donc une loi nous interdit de nous nuire mutuellement par l'usage ou la disposition de nos héritages, elle n'a ni pour objet, ni pour effet, de consacrer une propriété à l'usage ou à l'utilité d'une autre. Les deux propriétés restant égales, quant aux droits et aux obligations des propriétaires, il n'y a ni héritage servant, ni héritage dominant; on ne peut pas dire, par conséquent, qu'il y a servitude de l'un au profit de l'autre. Les auteurs du Code civil, ainsi que je l'ai déjà fait remarquer en parlant des limites qu'imposent à chaque propriété les propriétés dont elle est environnée [^321], ont donc commis une grave erreur, quand ils ont classé parmi les servitudes établies par la loi, les obligations ayant pour objet d'empêcher que des propriétaires dont les héritages se touchent, ne se nuisent mutuellement, au moyen de plantations, de constructions ou de fouilles.

Il existe souvent, entre deux héritages limitrophes, des choses qui sont utiles à l'un et à l'autre, telles que des haies, des fossés, des murs. Si ces choses sont communes, il en résulte pour les propriétaires des droits et des obligations réciproques; mais cette communauté n'engendre aucune servitude. Toutes les fois, en effet, qu'il y a égalité de droits et d'obligations, et qu'un des deux héritages n'est pas en partie consacré à l'usage et à l'utilité de l'autre, il n'existe de servitude pour aucun. Il n'y a pas, non plus, de servitude, par le seul fait qu'une haie, un fossé, un mur de séparation, appartient à un des deux propriétaires. C'est donc sans aucun fondement que les auteurs du Code civil ont placé dans le chapitre relatif aux servitudes établies par la loi, une multitude de dispositions relatives à la mitoyenneté des haies, des murs ou des fossés de séparation.

Il n'y a de véritables servitudes établies par les lois, que celles qui pèsent sur les propriétés situées aux environs des places de guerre, des postes militaires, des forêts nationales, et de quelques villes closes pour la perception des droits d'octroi, et celles qui sont accordées aux propriétaires de fonds enclavés, pour arriver jusqu'à la voie publique.

Toute personne qui peut aliéner une propriété immobilière, peut la soumettre à une charge, dans l'intérêt d'une propriété appartenant à un maître différent, pourvu que les services auxquels il la soumet, n'aient rien de contraire à l'ordre public. Lorsqu'une propriété est ainsi assujétie à une autre par la volonté du propriétaire, les droits et les obligations qui résultent de cet assujétissement, sont déterminés par l'acte même qui les établit. Le Code civil ne les règle que dans les cas qui n'ont pas été prévus par le titre constitutif.

On a divisé les servitudes en plusieurs classes: celles qui sont établies pour le service ou l'utilité d'un bâtiment sont dites urbaines, même quand le bâtiment est situé à la campagne; celles qui sont établies pour le service ou l'utilité d'un fonds de terre, sont dites rurales, même quand le fonds de terre auquel elles sont dues est situé dans l'intérieur d'une ville.

On a aussi distingué les servitudes continues des servitudes discontinues; on a mis dans la classe des premières, celles dont l'usage est ou peut être continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l'homme, comme les conduites d'eau, les égouts, les vues; on a placé dans la seconde, celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées, comme les droits de passage, de puisage, de pacage et autres semblables.

Enfin, on a distingué les servitudes apparentes des servitudes non apparentes; on a mis parmi les premières, celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'un acqueduc, une fenêtre, une porte; on a mis au nombre des secondes, celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de bâtir au-delà d'une certaine hauteur.

La distinction faite par les auteurs du Code civil, entre les servitudes rurales et les servitudes urbaines, ne les a conduits à rien dans la pratique aussi n'en est-il plus question du moment qu'elle a été faite; elle était donc inutile.

Les autres distinctions avaient uniquement pour objet de déterminer comment les unes pourraient s'établir ou s'éteindre; car toutes ne sont pas, à cet égard, assujéties aux mêmes règles.

Les servitudes continues ou apparentes, peuvent être acquises par des titres ou par la possession de trente ans; les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres; celles-ci ne peuvent pas être acquises même par la possession immémoriale.

Cependant, lorsque deux héritages ont appartenu au même propriétaire, la destination du père de famille vaut titre; et il y a destination du père de famille quand la personne à laquelle les deux propriétés ont appartenu, a mis les choses dans l'état duquel résulte la servitude.

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des deux, sans s'expliquer sur la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur ou à la charge du fonds aliéné. Celui qui accorde une servitude accorde par cela même tous les droits nécessaires pour en faire usage; s'il donne, par exemple, le droit de puiser de l'eau à sa fontaine, il est censé donner le passage nécessaire pour y arriver.

Le titre constitutif des servitudes qui ne peuvent pas être acquises par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, émané du propriétaire du fonds asservi.

Le propriétaire de l'héritage auquel une servitude est due, a droit de faire à ses frais tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour les conserver; mais il ne peut exiger que ces ouvrages soient faits aux frais du propriétaire du fonds servant, à moins que le contraire n'ait été formellement stipulé. Dans ce dernier cas, le propriétaire de l'héritage par lequel la servitude est due, peut s'affranchir de cette charge, en abandonnant le fonds assujéti, au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

Si l'héritage au profit duquel la servitude est établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujéti soit aggravée; si, par exemple, il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires sont obligés de l'exercer sur le même endroit.

Le propriétaire du fonds qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. De son côté, le propriétaire du fonds par lequel la servitude est due, ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Il ne peut, par exemple, changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Néanmoins, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujéti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Les servitudes cessent quand les choses se trouvent dans un tel état qu'on ne peut plus en user, elles revivent si les choses sont rétablis de manière qu'on puisse en faire usage. Néanmoins, l'extinction serait définitive, si la cessation avait duré pendant trente années.

Les servitudes s'éteignent, en outre, par la réunion dans la même main, de l'héritage qui la doit, et de celui à qui elle est due, et par le non-usage pendant trente ans. Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l'on a cessé d'en jouir, lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues. Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même.

Si l'héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l'un empêche la prescription à l'égard de tous. Si, parmi les copropriétaires, il s'en trouve un contre lequel la prescription n'ait pu courir, comme mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.

Il peut arriver que, par suite de quelque accident naturel, le chemin qui conduit dans une propriété soit détruit, et que le propriétaire, pour y arriver, n'ait pas acquis le droit de passer sur les héritages voisins. Toutes les fois qu'une propriété se trouve ainsi enclavée, le propriétaire qui n'a aucune issue sur la voie publique, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l'exploitation de son héritage, à la charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il doit occasionner. En pareil cas, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, à moins qu'en le prenant d'un autre côté, il ne soit moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Le droit à une indemnité pour le passage peut s'éteindre par la prescription comme toutes les autres créances..

Des jurisconsultes ont prétendu que la partie du Code civil dans laquelle les principes sur les servitudes sont exposés, n'était pas complète; ils auraient voulu qu'elle fût beaucoup plus étendue. Il me paraît évident, au contraire, que le titre de ce code, relatif aux servitudes ou services fonciers, est trop étendu, parce qu'on y a fait entrer un grand nombre de dispositions qui appartiennent à d'autres matières. Si l'on mettait, dans l'étude et dans l'enseignement du droit, plus de logique et surtout de méthode qu'on n'y en met ordinairement, on verrait que, pour bien résoudre les questions qui se présentent sur chaque sujet, il suffit de connaître un petit nombre de principes. Un législateur ne doit pas faire l'office d'un jurisconsulte; il doit clairement établir sur chaque matière les principes qui doivent la régir; mais, quand il les a proclamés, il n'a nul besoin d'en faire le commentaire.

Pour trouver la solution de la plupart des questions auxquelles les servitudes peuvent donner naissance, il suffit d'en bien connaître la nature et l'objet ; il ne faut que se rappeler qu'une servitude n'est que le démembrement d'une propriété immobilière, pour le service ou l'utilité d'une autre propriété du même genre. Tout propriétaire qui établit une charge sur son héritage, pour le service ou l'utilité d'un héritage appartenant à une autre personne, aliène, par cela même, une fraction de sa propriété ; il abandonne, en partie, le droit d'en jouir ou celui d'en disposer. La part de propriété dont il se dépouille, devient une partie intégrante de l'héritage pour le service ou l'utilité duquel l'aliénation est faite; celui-ci s'accroît de tout ce qui est perdu par celui-là.

De là résultent les droits et les obligations réciproques des propriétaires des deux héritages. Pour déterminer l'étendue de ces droits et de ces obligations, il n'y a pas d'autres règles à suivre que celles qui servent à résoudre toutes les questions de propriété. Chacun des deux propriétaires paie les frais d'entretien qu'exige la chose qui lui appartient; chacun jouit et dispose comme il l'entend de sa propriété, pourvu qu'il ne porte aucune atteinte à celle de son voisin. La servitude étant une fraction ou un démembrement de la propriété sur laquelle elle est établie, s'éteint lorsque cette propriété périt: la partie ne saurait exister quand le tout est anéanti. Ayant uniquement pour objet le service ou l'utilité d'un autre fonds, elle s'éteint également quand un fonds n'existe plus ; car il n'y a pas de service à rendre à ce qui n'a plus d'existence. Pouvant être créée par les moyens à l'aide desquels une propriété se transmet d'une personne à une autre, elle peut être abolie par les mêmes moyens.

Les démembremens de propriété, qui ont pour objet de créer des servitudes, ayant généralement lieu par l'effet de la volonté des propriétaires, il s'ensuit que la plupart des questions auxquelles les servitudes donnent naissance, ne peuvent être résolues que par une bonne interprétation des actes qui les ont établies. Il faut donc s'en rapporter, à cet égard, aux règles suivies pour l'interprétation des conventions ou des autres actes au moyen desquels les propriétés se transmettent d'une personne à une autre.

---

Notes

[^321]: Tome I, chap. XXVI, page 467.