Des diverses manières dont une propriété peut être partagée.

CHAP. 51: Des diverses manières dont une propriété peut être partagée.

UNE propriété peut devenir commune à plusieurs personnes par suite d'une multitude de circonstances: il ne s'agit pas ici de savoir quels sont les événemens qui peuvent la rendre commune; il s'agit seulement d'observer comment elle peut être divisée ou démembrée, et de déterminer les suites naturelles que doit avoir la division.

Un des principaux élémens de toute propriété est la puissance qu'elle a de nous procurer certaines jouissances, de satisfaire quelques uns de nos besoins: c'est par là qu'elle est surtout appréciée. Or il n'est aucun genre d'utilité qui ne puisse être commun à plusieurs personnes, et qui ne soit susceptible d'être divisé entre elles.

Une chose qu'on ne saurait partager matériellement, sans en détruire presque entièrement la valeur, telle qu'un cheval, une montre, une statue ou un tableau, peut cependant être commune à plusieurs personnes, et, dans la pratique, rien n'est plus facile que de s'en partager les avantages.

Pour déterminer les diverses manières dont une propriété peut être partagée, il faut distinguer si elle est susceptible de produire des fruits, comme un champ, un pré, une vigne, ou si naturellement elle n'en produit aucun, comme une statue ou une pierre précieuse.

Si elle est susceptible de produire des fruits, comme une terre, les diverses manières dont on peut s'en partager les avantages, sont pre sque infinis: on peut faire le partage de la terre, des fruits, du temps de la jouissance, du fermage. Si l'on partage la terre, on peut diviser la superficie et la profondeur, de manière que chacun ait une part du dessus et du dessous. On peut aussi la diviser de manière que l'un ait la superficie, jusqu'à une certaine profondeur, et que l'autre ait le dessous pour y faire des constructions ou des fouilles. On peut la partager encore de manière que l'un en ait tous les produits, et que l'autre n'en retire qu'un avantage spécial, comme un droit de vue, un passage, un aqueduc, un égout.

Si, de sa nature, une chose est indivisible, comme un cheval, un tableau, une statue, il y a plusieurs manières de s'en partager les avantages: on peut diviser le temps de la jouissance, c'est-à-dire que chacun des propriétaires peut en avoir la possession entière pendant un temps déterminé; on peut la louer, et se partager le prix du loyer; on peut la vendre, et en partager la valeur.

Il n'est pas possible de déterminer ici les diverses manières dont toutes les propriétés peuvent être partagées; car il faudrait, pour cela, faire l'énumération des diverses espèces d'utilité qui peuvent se rencontrer dans chaque chose, et rechercher comment chaque espèce d'utilité peut être divisée il me suffit de faire observer que la part qu'on a dans une propriété, est en raison de l'utilité qu'on est en droit d'en retirer.

Lorsqu'une chose appartient à plusieurs personnes, chacune d'elles, disons-nous, est propriétaire de la part d'utilité qui lui revient; cette part est pour elle une véritable propriété. Cependant, les parts qui reviennent à chacun des co-propriétaires prennent souvent différentes dénominations; il importe de les remarquer, parceque nous sommes naturellement portés à croire que les choses changent de nature, toutes les fois qu'elles changent de noms. Cette erreur est si commune, que les hommes qui rédigent des lois ne savent pas toujours l'éviter: on en verra bientôt la preuve.

Une propriété appartient, je suppose, à deux personnes. Voulant la partager, elles conviennent que l'une en aura la jouissance exclusive pendant vingt années, et qu'à l'expiration de ce terme, l'autre en aura, à perpétuité, la jouissance et la disposition. Du moment que cette convention est accomplie, chacune des deux parties a sa part de la chose, et cette part est pour elle une propriété dont elle peut disposer comme bon lui semble. Elle peut la vendre, l'échanger, la donner comme toute autre espèce de propriété.

Il n'est pas impossible que celui des deux propriétaires qui, pour sa part, a pris la jouissance exclusive de la chose, pendant un nombre d'années déterminée, ne soit mieux partagé que celui qui doit avoir plus tard le fonds en même temps que la jouissance. S'il s'agit, par exemple, d'un objet déterminé qui périt nécessairement par l'usage, comme un cheval, un meuble ou même une maison, celui qui a la jouissance pendant un certain nombre d'années, a une part plus considérable que celui qui n'a que la nue-propriété. Il en serait de même s'il s'agissait d'une terre ou d'un capital: une jouissance de trente années consécutives, par exemple, serait de beaucoup préférable à la nue-propriété.

Lorsqu'une chose se trouve ainsi partagée entre deux personnes de manière que l'une en a la jouissance exclusive pendant un nombre d'années déterminé, et que l'autre doit en avoir la jouissance et la disposition également exclusives, quand le temps pendant lequel le premier doit jouir est expiré, on donne le nom d'usufruit à la part dévolue au premier, et le nom de nue-propriété à la part dévolue au second.

Mais il ne faut pas perdre de vue qu'un usufruit, lorsqu'on le considère relativement à la personne à laquelle il appartient, est une véritable propriété, ou, si l'on aime mieux, une part considérable d'une de ces choses que nous désignons sous le nom de propriétés; l'usufruitier a le droit de jouir et de disposer de cette part comme bon lui semble, pourvu qu'il ne porte aucune atteinte aux droits de son copropriétaire.

Toutes les choses qui ont une valeur quelconque sont susceptibles d'être divisées de manière que l'un des propriétaires en ait la jouissance exclusive pendant un temps déterminé, et que l'autre en ait la jouissance et la disposition perpétuelles à l'expiration de ce temps. Les objets qui sé consomment par le premier usage qu'on en fait, comme le blé, le vin, le bois de chauffage, ne sont pas moins susceptibles que les autres de ce genre de division. Celui auquel l'usufruit de choses de ce genre est déféré, est tenu, non de les conserver, mais d'en rendre de même nature et de même valeur, à l'expiration du temps fixé pour la jouissance.

L'usufruit de choses qui se consomment par le premier usage qu'on en fait, n'est pas moins précieux que celui d'une maison, d'une terre ou d'une somme d'argent. La personne à laquelle il appartient a deux manières d'en jouir : l'une de les aliéner et de placer à intérêt le prix qu'il en a reçu ; l'autre, de les consommer, et d'économiser ainsi les revenus dont elle aurait été obligée de faire la dépense. L'usufruit d'une somme de vingt mille francs pendant vingt ans, aurait infiniment plus de valeur que la nue-propriété de la même somme; car il donnerait à l'usufruitier vingt fois mille francs, et de plus l'intérêt composé.

Les auteurs du Code civil ont tenté de donner la définition de l'usufruit; mais ils n'ont pas mieux réussi que dans leur définition de la propriété. Suivant eux, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.

Cette définition empruntée, en partie, au droit romain, renferme deux erreurs palpables [^318]. L'usufruit est un démembrement, une fraction de la chose que nous appelons propriété, et cette fraction est plus ou moins considérable relativement à ce qui reste, selon que la durée de la jouissance doit être plus ou moins longue. Il résulte de là que, lorsqu'une chose est divisée entre deux personnes, de manière que l'une en a, pendant un temps donné, la jouissance exclusive, et que l'autre doit en avoir, à l'expiration de ce temps, la jouissance et la disposition exclusives et perpétuelles, aucune des deux n'en a actuellement la propriété complète. Toutes les deux ont en réalité une fraction plus ou moins grande de la propriété.

Il ne faut pas oublier que, suivant la nature des choses, comme suivant la définition du Code civil, le droit de jouir et de disposer d'une chose, est au nombre des élémens essentiels de toute propriété. Mais, si le droit de propriété renferme nécessairement le droit de jouir d'une manière exclusive, il n'est pas vrai de dire que l'usufruit est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété. Ce serait dire, en d'autres termes, que l'usufruit est le droit de jouir exclusivement d'une chose dont une autre personne a le droit de jouir de la manière la plus absolue: ce serait affirmer l'existence simultanée de deux droits qui s'excluent.

La propriété, en donnant à ce mot le sens que les auteurs du Code civil y ont attaché, renferme tous les droits qu'une personne peut avoir sur une chose; il renferme, par conséquent, tous ceux qui peuvent appartenir à un usufruitier. Si l'on en extrait le droit de jouir de la chose pendant un certain nombre d'années, elle n'existe plus telle qu'elle a été définie, elle peut n'avoir presque plus de valeur. L'usufruit d'une maison, pendant un siècle, par exemple, serait une portion de la propriété tellement considérable, qu'on donnerait peu de chose de ce qui resterait. Il n'est donc pas exact .de dire que l'usufruit est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété, c'est-à-dire a le droit de jouir et de disposer d'une manière absolue.

La seconde partie de la définition est moins claire, et n'est pas plus exacte que la première. On dit que l'usufruit est le droit de jouir d'une chose, à la charge d'en conserver la substance. Mais qu'est-ce qu'on entend par ce mot? L'idée de substance n'est-elle pas plus obscure que le mot qu'on a prétendu définir ? Substance vient de sub stare, être dessous, mais sous quoi? Sous les qualités des corps, dont nos sens sont frappés. Et qu'est-ce qui se trouve sous ces qualités? Personne ne saurait nous l'apprendre; aucune secte philosophique ne s'est jamais chargée de nous l'expliquer. Nous ne connaissons des choses que les qualités sensibles'; nous ne savons pas et nous ne saurons jamais quelle en est la substance, ni même s'il y a une substance.

Il n'est pas exact de dire, d'ailleurs, que l'usufruitier soit toujours obligé de conserver la substance de la chose dont il a l'usufruit, et qu'il ne soit tenu à rien de plus. Quand un usufruit est établi sur des comestibles, sur du blé, du vin, de l'huile, du fourrage, ou même sur une somme d'argent, l'usufruitier n'est pas obligé de conserver la substance de ces choses. Il a le droit d'en jouir et d'en disposer de la manière la plus absolue, comme s'il en avait la propriété; il n'est tenu qu'à rendre, à la fin de l'usufruit, des choses de même nature et de même valeur. On peut avoir l'usufruit d'un cheval ou d'une rente viagère; si avant l'expiration du temps fixé pour la durée de l'usufruit, l'animal vient à périr ou la rente à s'éteindre, quelle est la substance qu'on devra conserver? Celui qui réduirait en lingots des bijoux d'un grand prix, en conserverait la substance; et cependant il excéderait les droits qui lui sont attribués.

On voit, par ces observations, et par celles que j'ai faites précédemment sur la manière dont la propriété a été définie, combien il est difficile, en législation, de donner des définitions exactes de choses très-compliquées. Ces définitions sont d'autant plus dangereuses, qu'elles disent presque toujours plus ou moins qu'on n'a voulu dire, et qu'elles compromettent l'autorité de la puissance législative. Il est, sans doute, au pouvoir d'un législateur de donner ou de défendre certaines actions; mais il n'est pas en son pouvoir de changer la nature des choses. S'il en donne une définition inexacte, il n'a pas plus d'autorité que n'en aurait un particulier qui tomberait dans l'erreur.

Un usufruit, n'étant en réalité qu'un démembrement de certaines propriétés, peut être établi par tous les moyens dont on peut faire usage pour transporter ces propriétés d'une personne à une autre. Il est évident, par exemple, que celui qui peut vendre, échanger, donner ses propriétés, peut les partager de manière qu'une personne en ait l'entière jouissance pendant un temps déterminé, et qu'à l'expiration de ce temps une autre personne en ait la jouissance et la disposition. Il n'est pas moins évident qu'on peut mettre à cette jouissance toutes les conditions qu'on juge convenable, pourvu qu'elles n'aient rien de contraire aux bonnes mœurs ou aux prohibitions faites par les lois. Enfin, il est également incontestable qu'on peut l'établir sur toute espèce de biens, meubles ou immeubles. Cette puissance d'un propriétaire sur les choses qui lui appartiennent, est reconnue par la définition même qu'on a donnée de la propriété; la faculté de disposer des choses de la manière la plus absolue, emporte nécessairement la faculté de les partager comme on juge convenable.

Il est des cas où les lois attribuent à certaines personnes la jouissance temporaire ou l'usufruit de certaines choses, tandis qu'elles en attribuent à d'autres la disposition et la jouissanceà, l'expiration des droits accordés aux propriétaires : c'est ainsi qu'elles donnent, pour un temps, aux pères et mères l'usufruit des biens de leurs enfans mineurs. Les auteurs du Code civil ont pensé, en conséquence, qu'il était nécessaire de déterminer clairement les droits et les obligations de l'usufruitier, et les circonstances qui mettraient fin à l'usufruit. Toutes les fois qu'un usufruit est constitué par la loi, c'est la loi elle-même qui en détermine la durée, et qui règle les obligations et les droits de l'usufruitier. Toutes les fois, au contraire, qu'un usufruit est établi par une convention particulière, par une donation ou par un testament, l'acte qui l'établit, en règle les conditions, et fixe, le temps auquel il doit finir. La loi n'intervient que pour régler les cas non prévus par le titre constitutif: elle fait l'office d'un acte auquel les parties s'en seraient rapportées.

Les droits de l'usufruitier, quand il n'existe pas de conditions contraires, consistent à jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils; à jouir, de plus, des droits de servitude, de passage, d'alluvion, et généralement de tous les droits attribués au propriétaire ; il peut, en outre, jouir, comme le propriétaire, des mines et carrières qui sont en exploitation à l'ouverture de l'usufruit, en se soumettant aux conditions prescrites par les lois ; mais il n'a aucun droit aux mines et carrières non encore ouvertes, ni aux tourbières dont l'exploitation n'est point encore commencée, ni au trésor qui pourrait être découvert pendant la durée de l'usufruit.

On entend, par fruits naturels, les produits spontanés de la terre, et le croît des animaux; les fruits industriels sont ceux qu'on obtient par la culture; les fruits civils sont le prix des baux à ferme, les loyers des maisons, les intérêts des capitaux placés, les arrérages des rentes.

Les fruits naturels et industriels, pendans par branches ou par racines au moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier. Ceux ,qui, au moment où l'usufruit finit, sont dans le même état, appartiennent au propriétaire. Il n'y a lieu, ni dans le premier cas, ni dans le second, à aucune récompense de part ni d'autre des labours et des semences. Mais aussi les droits de l'usufruitier, ni ceux du propriétaire, ne sauraient porter préjudice à la portion de fruits acquise au colon partiaire, s'il en existait un au commencement ou à la cessation de l'usufruit.

Les fruits civils, quelle qu'en soit la nature, s'acquièrent jour par jour, et appartiennent à l'usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit. Ainsi, quand même les prix des baux à ferme, les loyers des maisons, les intérêts des capitaux, ne seraient pas exigibles au moment de la cessation de l'usufruit, l'usufruitier aurait droit à une part proportionnée à la durée de sa jouissance : il y aurait droit à un quart, si l'usufruit n'avait duré que trois mois, et à la moitié s'il avait eu six mois de durée. L'usufruitier d'une rente viagère a le droit d'en percevoir les arrérages, et n'est tenu à aucune restitution.

Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, à la charge d'en rendre, en même quantité, de même qualité et valeur, ou leur estimation, à la fin de l'usufruit. S'il comprend des choses qui, sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l'usage, comme le linge, les meubles meublans, l'usufruitier a le droit de s'en servir pour l'usage auquel elles sont destinées, et n'est obligé de les rendre, à la fin de l'usufruit, que dans l'état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.

Si l'usufruit comprend des bois taillis, l'usufruitier est tenu d'observer l'ordre des coupes, conformément à l'aménagement ou à l'usage constant des propriétaires, sans indemnité toutefois en faveur de l'usufruitier ou de ses héritiers, pour les coupes ordinaires, soit de taillis, soit de baliveaux, soit de futaie, qu'il n'aurait pas faites pendant sa jouissance. S'il comprend des bois de haute futaie, l'usufruitier profite encore, toujours en se conformant aux époques et à l'usage des anciens propriétaires pour les parties mises en coupes réglées, soit que ces coupes se fassent périodiquement sur une certaine étendue de terrain, soit qu'elles se fassent d'une certaine quantité d'arbres pris indistinctement sur toute la surface du domaine.

Dans tous les autres cas, l'usufruitier ne peut toucher aux arbres de haute futaie; il peut seulement employer, pour faire les réparations dont il est tenu, les arbres arrachés ou brisés par accident; et s'ils ne suffisent pas pour les réparations nécessaires, il peut en faire abattre, après en avoir fait constater la nécessité avec le propriétaire.

L'usufruitier peut prendre dans les bois, des échalas pour les vignes; il peut prendre aussi sur les arbres, les produits annuels ou périodiques, en se conformant à l'usage du pays ou à la coutume des propriétaires, ainsi que les arbres fruitiers qui meurent, et ceux qui sont arrachés ou brisés par accident, accident, à la charge de les remplacer par d'autres; enfin, il peut s'approprier les arbres qu'il peut tirer d'une pépinière sans la dégrader, en se conformant à l'usage des lieux pour le remplacement.

L'usufruitier peut jouir de son usufruit par lui-même, le donner à ferme, ou même le vendre, ou le céder à titre gratuit; il est seulement tenu, s'il le donne à ferme, de se conformer, pour la durée des baux, et les époques où ils doivent être renouvelés, aux règles établies par le Code civil pour le mari, à l'égard des biens de sa femme; c'est-à-dire, que les baux qu'il fait pour un temps qui excède neuf années, ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires pour ceux auxquels appartient la nue-propriété, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le fermier n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve [^319].

La personne à laquelle appartient la nue-propriété, ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier; mais aussi l'usufruitier, de son côté, ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, quand même la valeur de la chose aurait été augmentée; il est autorisé seulement à enlever les glaces, tableaux ou autres ornemens qu'il aurait fait placer, à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.

Si les obligations de l'usufruitier n'ont pas été déterminées par l'acte qui constitue l'usufruit, elles consistent à prendre les choses dans l'état où elles sont; à faire dresser, avant son entrée en jouissance, et en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit, et à fournir caution de jouir en bon père de famille.

Une caution ne peut cependant être exigée des pères et mères ayant l'usufruit légal des biens de leurs enfans, du vendeur ou du donateur sous réserve d'usufruit, ni de l'usufruitier qui en a été dispensé par l'acte sur lequel ses droits sont fondés.

Si l'usufruitier ne peut pas on ne veut pas donner caution, les immeubles sont donnés à ferme ou mis en séquestre; les sommes comprises dans l'usufruit sont placées; les denrées sont vendues, et le prix en est également placé; les meubles qui dépérissent par l'usage, si la personne à laquelle est dévolue la nue-propriété l'exige, sont aussi vendus, et le prix en est placé comme celui des denrées; néanmoins, les juges peuvent, sur la demande de l'usufruitier, ordonner qu'une partie des meubles nécessaires pour son usage lui soit délaissée, sous sa simple caution juratoire, à la charge de les représenter à l'extinction de l'usufruit.

Lorsque les immeubles sont donnés à ferme, ou mis en séquestre, et que le prix des objets mobiliers est placé faute de caution, les droits de l'usufruitier se réduisent à percevoir les intérêts des sommes placées et le prix des fermages. Le retard de donner caution ne le prive pas des fruits auxquels il a droit; ils lui sont dus du moment que l'usufruit est ouvert.

Les grosses réparations, telles que celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, sont à la charge de la personne à laquelle appartient la nue-propriété; toutes les autres sont considérées comme réparations d'entretien, et sont mises, en conséquence, à la charge de l'usufruitier : ni l'un ni l'autre ne sont tenus de rebâtir ce qui tombe de vétusté, ou ce qui est détruit par cas fortuit.

Les charges annuelles, qui, dans l'usage, sont considérées comme charges des fruits, telles que les contributions, sont supportées par l'usufruitier; quant à celles qui sont imposées sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, la personne à qui la nue-propriété appartient est obligée de les payer; mais l'usufruitier doit lui tenir compte des intérêts: si celui-ci en fait l'avance, il peut en demander le remboursement à la fin de l'usufruit.

La rente viagère ou pension alimentaire léguée par un testateur, est à la charge du légataire universel de l'usufruit dans son intégrité, et du légataire à titre universel de l'usufruit, dans la proportion de sa jouissance, sans aucune répétition de leur part.

L'usufruitier à titre particulier n'est pas tenu des dettes auxquelles le fonds soumis à l'usufruit est hypothéqué s'il est forcé de les payer, il a son recours contre le débiteur, à l'acquit duquel il a fait le paiement [^320].

L'usufruitier universel ou à titre universel, et celui à qui la nue-propriété appartient, contribuent au paiement des dettes de la succession de la manière suivante : la valeur du fonds sujet à usufruit est estimée, et la contribution aux dettes est en raison de cette valeur. Si l'usufruitier consent à avancer la somme pour laquelle le fonds doit contribuer, le capital lui en est restitué à la fin de l'usufruit, sans intérêt. S'il ne veut pas faire cette avance, la personne à laquelle appartient la nue-propriété a le choix, ou de payer cette somme, et d'en exiger l'intérêt de l'usufruitier pendant la durée de l'usufruit, ou de faire vendre jusqu'à due concurrence une partie de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.

Si la propriété donne naissance à des procès, l'usufruitier n'est tenu que des frais de ceux qui concernent la jouissance, et des condamnations auxquelles ils peuvent donner lieu; les frais et les condamnations qui peuvent être la suite des autres sont à la charge de la nue-propriété. Il faut remarquer cependant qu'un procès dans lequel la propriété entière serait mise en question, affecterait en même temps la nue-propriété et l'usufruit. Les parties intéressées devraient donc y contribuer en raison de leurs intérêts.

L'usufruitier est tenu de dénoncer à la personne à laquelle appartient la nue-propriété les usurpations commises sur son fonds pendant la durée de l'usufruit; s'il ne remplit pas cette obligation, il est responsable des conséquences que ces usurpations peuvent avoir, comme des dégradations qu'il aurait lui-même commises.

sans Si un animal sur lequel l'usufruit est établi périt sans la faute de l'usufruitier, celui-ci n'est tenu, ni d'en payer l'estimation, ni d'en rendre un autre. Il en serait de même si un troupeau périssait entièrement, par accident ou par maladie, la faute de l'usufruitier; seulement, dans ce dernier cas, l'usufruitier serait tenu de rendre compte des cuirs ou de leur valeur. Si le troupeau ne périssait pas entièrement, l'usufruitier serait tenu de remplacer, jusqu'à concurrence du croît, les têtes des animaux qui auraient péri.

L'usufruit s'éteint par l'expiration du temps pour lequel il a été constitué; par la mort naturelle ou civile de l'usufruitier; par la réunion sur la même tête de la qualité d'usufruitier et de propriétaire; par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi; par le non - usage du droit pendant trente ans; enfin, par la renonciation de l'usufruitier.

L'usufruit peut cesser aussi par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien. Si l'extinction en est demandée pour une de ces deux causes, les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans la contestation pour la conservation de leurs droits, et offrir la réparation des dégradations commises, et des garanties pour l'avenir. Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayans-cause, une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser.

L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, mais à des corps collectifs, ne dure que trente ans, si la durée n'en est pas autrement fixée par le titre constitutif. S'il est accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixé, il dure jusqu'à cette époque, quand même ce tiers serait mort avant d'avoir atteint l'âge déterminé.

L'usufruitier peut toujours renoncer à son usufruit; mais ses créanciers ont le droit de faire annuler la renonciation faite à leur préjudice.

Si une partie seulement de la chose soumise à l'us fruit est détruite, l'usufruitier conserve ses droits sur ce qui reste. Si l'usufruit n'est établi que su un bâtiment, et si ce bâtiment est détruit par ua incendie ou autre accident, ou s'il s'écroule de vétusté, tous les droits de l'usufruitier sont éteints; celui-ci n'a rien à prétendre, soit sur le sol, soit sur les matériaux. Cependant, l'usufruitier jouirait des matériaux et du sol, si le bâtiment faisait partie d'un domaine sur lequel l'usufruit serait établi.

La vente que fait de ses droits la personne à laquelle la nue-propriété appartient, ne produit aucun changement dans les droits de l'usufruitier, lequel continue de jouir de son usufruit, à moins qu'il n'y ait formellement renoncé.

Il peut arriver qu'un propriétaire, au lieu de partager sa propriété de manière que, pendant un temps, une personne en ait la jouissance exclusive, et qu'à l'expiration de ce temps, une autre personne en ait la jouissance et la disposition absolues, la divise de manière qu'un particulier, pendant un temps déterminé, puisse en faire usage pour ses besoins personnels et pour ceux de sa famille, et que tous les autres avantages que la chose peut produire, appartiennent à un tiers. Ce mode de jouissance prend le nom de droit d'habitation, quand il s'applique à une maison, et le nom d'usage, quand il s'applique à tout autre immeuble.

Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et s'éteignent de la même manière que l'usufruit. Les personnes auxquelles ils appartiennent sont tenues, comme les usufruitiers, avant d'entrer en jouissance, de donner caution, et de faire des états et inventaires. L'étendue de ces droits est déterminée par le titre même qui les a établis, c'est-à-dire par la volonté des parties.

Si le titre constitutif n'en détermine pas l'étendue, et n'en fixe pas les conditions, ils sont réglés ainsi qu'il suit celui qui a l'usage des fruits d'un fonds ne peut en exiger qu'autant qu'il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille; il peut en exiger pour les besoins des enfans qui lui sont survenus depuis la concession de l'usage.

Celui qui a un droit d'habitation dans une maison, peut y demeurer avec sa famille, quand même il n'aurait pas été marié à l'époque où le droit a été constitué; mais aussi il ne peut rien exiger au-delà de ce que demandent les besoins de sa famille. Si l'usager absorbe tous les fruits du fonds, ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujéti aux frais de culture, aux réparations d'entretien, et au paiement des contributions, comme l'usufruitier. S'il ne prend qu'une partie des fruits, ou s'il n'occupe qu'une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit.

L'usager et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir en bons pères de famille; ils ne peuvent ni céder ni louer leurs droits.

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Notes

[^318]: Ususfructus est jus alienis rebus utendi fruendi, salvá rerum substantiâ. Instit., lib. II, tit. IV, in princ. [^319]: Code civil, art. 595 et 1429. [^320]: Voyez art. 120 du Code civil.