CHAP. 26: Des limites qu'imposent à chaque propriété, les propriétés dont elle est environnée.

De la faculté qu'a toute personne de jouir et de disposer de la chose qui lui appartient, il résulte nécessairement que nul ne peut faire de sa propriété un usage qui dégrade celle d'un autre. Chez une nation policée, il n'est pas de propriété qui ne touche immédiatement, de tous les côtés, à d'autres propriétés. Le champ qui n'a pas pour limites d'autres champs, est borné par un chemin, par une rivière ou par d'autres propriétés nationales, communales ou privées.

Mais comme il n'y a pas d'intervalle entre deux propriétés territoriales, et que l'une commence au point où l'autre finit, il serait impossible à une personne de disposer d'une manière absolue des confins de sa terre, sans porter atteinte à celle d'autrui. Il est clair, par exemple, que celui qui planterait des arbres de haute futaie à l'extrémité de son jardin ou de son champ, priverait son voisin de la faculté d'en planter à l'extrémité de son propre terrain. Il ne serait pas d'ailleurs en son pouvoir d'empêcher les arbres qu'il aurait plantés de tirer de la terre qu'ils toucheraient une partie de leur subsistance.

L'obligation dans laquelle se trouve chaque propriétaire de respecter la propriété d'autrui, donne donc des limites à la faculté qu'il a de disposer de ses propres biens. Ainsi, par exemple, suivant la loi française, il n'est permis de planter des arbres de haute tige qu'à la distance de deux mètres de la ligne de séparation des deux héritages, et des haies vives ou des arbres qui ne sont pas de haute tige, qu'à la distance d'un demi-mètre. Le voisin peut exiger que les arbres et haies plantés à une moindre distance soient arrachés, et que les branches qui s'étendent sur son terrain soient coupées. Il peut couper lui-même les racines qui se sont avancées sur sa propriété [^203].

C'est également pour garantir les propriétés de certaines personnes des dommages qu'elles pourraient éprouver par suite de la disposition des propriétés voisines, qu'il est interdit à tout propriétaire de faire creuser près du mur qui sépare sa propriété de celle d'autrui, un puits ou une fosse d'aisance, ou d'y construire une cheminée où âtre, four ou fourneau, ou d'y adosser une étable, ou d'y établir un magasin de sel ou amas de matières corrosives, sans laisser la distance ou faire les ouvrages nécessaires pour éviter de nuire au voisin [^204].

Les auteurs du Code civil, en classant parmi les servitudes ces obligations réciproques des propriétaires, ont certainement commis une erreur. Un homme n'est pas esclave, parce qu'il lui est interdit de faire de sa personne un usage qui porterait atteinte à la personne d'autrui. Une semblable interdiction est, au contraire, une condition essentielle de la liberté de tous. On ne peut pas dire, non plus, qu'une propriété est soumise à une servitude , par cela seul que le propriétaire ne peut pas en faire un usage qui nuirait aux propriétés voisines. Il y aurait véritablement servitude si un pareil usage ne pouvait être empêché; et cette servitude pourrait même devenir très-onéreuse.

Chez les nations où il n'existe point de terres qui n'aient été appropriées, toutes les propriétés étant contiguës, il s'élève souvent des doutes, soit sur la question de savoir où commencent et où finissent les propriétés de chacun, soit sur la question de savoir à qui des deux propriétaires appartiennent les ouvrages ou les arbres placés sur les limites qui les séparent. Pour prévenir ces doutes, ou pour les faire cesser quand ils n'ont pas été prévenus, les auteurs du Code civil ont établi que tout propriétaire pourrait clore son héritage, ou obliger son voisin au bornage, à frais communs, de leurs propriétés contiguës. Ils ont ensuite établi certaines règles au moyen desquelles on pourrait juger à qui appartiennent certains objets litigieux, tels que des murs, des fossés, des haies ou des arbres de séparation.

Ils se sont encore trompés ici en mettant au rang des servitudes les obligations réciproques des propriétaires, dont l'objet est de bien déterminer où commence et où finit la propriété de chacun, et de la garantir d'usurpation ou de dommage. Peut-on considérer, par exemple, comme une servitude dérivant de la situation des lieux, l'obligation imposée à tout propriétaire de déterminer par des marques permanentes les points où sa propriété finit, et ceux où celle de son voisin commence? Peut-on mettre dans la même classe de servitudes le droit de clore son héritage, c'est-àdire le droit d'élever un mur, de creuser un fossé ou de planter une haie sur un fonds qui lui appartient? Ce droit de clore son héritage n'est pas plus une servitude pour les propriétés voisines, que le droit de l'ensemencer, d'y planter des arbres ou d'y construire des bâtimens. C'est aussi sans aucun fondement qu'on a mis au rang des servitudes dérivant de la nature des lieux, la faculté qu'a tout propriétaire, soit d'user à sa volonté d'une source située dans son fonds, soit d'employer à l'irrigation de ses propriétés l'eau courante qui les traverse, à la charge de la rendre à son cours ordinaire [^205].

Les haies, les fossés, les murs qui se trouvent entre deux héritages, sont quelquefois communs aux deux propriétaires, et quelquefois ils n'appartiennent qu'à l'un des deux. Les auteurs du Code civil ont adopté, pour juger les questions de propriété qui s'élèvent à cet égard, des règles dont on ne saurait contester la sagesse ; mais ils se sont trompés, en mettant au rang des servitudes établies par la loi, les obligations qui résultent de ces règles pour les propriétaires. Ils déclarent, par exemple, que tout mur mitoyen servant de séparation entre bâtimens jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque contraire; ils considèrent également comme mitoyens, à moins de preuve contraire, les haies et les fossés qui séparent les deux héritages; mais l'indivision d'une propriété entre deux personnes, ne çonstitue pas, à proprement parler, une servitude pour l'une ou pour l'autre : elle donne à chacune la faculté d'en jouir dans la mesure de ses droits, à la charge de contribuer aux dépenses dans la même proportion [^206].

Ayant admis que les murs, les fossés, les haies, placés entre deux héritages, sont mitoyens, à moins de preuve contraire, on a déterminé quelques-uns des faits qui serviraient à constater la non-mitoyenneté. Il y a marque de non-mitoyenneté pour un mur, par exemple, quand la sommité en est droite et à plomb de son parement d'un côté, et qu'elle présente de l'autre un plan incliné; il y a encore marque de non-mitoyenneté, quand il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre mis en bâtissant le mur : dans ces cas, le mur est réputé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre. Il y a marque de non-mitoyenneté, pour un fossé, lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve tout d'un côté ; le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

Quand on dit qu'une chose appartient à deux personnes, on dit, par cela même, que chacune des deux doit supporter une partie des charges de la propriété, et jouir d'une partie de ses avantages. Ainsi, la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun; de même l'entretien d'un fossé mitoyen doit se faire à frais communs. Dans ce cas, comme dans tous, chacun peut cependant se soustraire aux charges en renonçant aux bénéfices, c'est-à-dire en abandonnant la propriété, et en cessant d'en retirer aucun profit.

Les avantages se répartissent comme les charges : chacun des deux propriétaires peut donc faire bâtir contre le mur mitoyen, et faire placer dans toute l'épaisseur, à cinquante-quatre millimètres près (2 pouces), des poutres ou solives; mais ces poutres doivent être réduites à moitié du mur, dans le cas où, du côté opposé, le propriétaire voudrait avoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

On voit bien dans ces dispositions des règles pour la jouissance d'une chose commune à deux propriétaires dont les héritages sont contigus; on n'y voit pas de servitudes proprement dites.

Le Code civil reconnaît à chacun des co-propriétaires d'un mur mitoyen la faculté de le faire exhausser; mais celui des deux qui use de cette faculté, doit à l'autre une indemnité pour la charge en raison de l'exhaussement; il supporte seul les frais de construction et pourvoit aux dépenses qu'exige l'entretien de la partie qu'il a construite. Si le mur mitoyen n'était pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui voudrait l'exhausser devrait le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédant d'épaisseur devrait être pris de son côté. Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûtée, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a. Celui dont la propriété joint un mur a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant à la personne à laquelle il appartient la moitié de la valeur de toute la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.

L'un des voisins ne peut pratiquer, dans le corps d'un mur mitoyen, aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible à l'autre. Il lui est également interdit d'y pratiquer, sans le consentement de son co-propriétaire, aucune fenêtre ou ouverture, même à verre dormant.

Le propriétaire d'un mur non-mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut, pour recevoir la lumière, pratiquer, dans ce mur, des jours ou fenêtres à fer maillé et à verre dormant; mais il ne peut y faire des ouvertures propres à lui donner la vue de la propriété voisine. Les fenêtres qu'il lui est permis de pratiquer doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles doivent avoir un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant. Elles ne peuvent être établies qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est au rez-de-chaussée, et à dix-neuf démètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. Un propriétaire ne peut avoir des vues droites, fenêtres d'aspect, balcons, ou autres semblables saillies sur l'héritage de son voisin, à moins qu'il n'y ait entre le mur où il les pratique, et cet héritage, une distance de dix-neuf déci 'mètres (six pieds), ni de vues obliques, à moins d'une distance de six décimètres. Ces distances se mesurent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, ou depuis la ligne extérieure du balcon ou saillie, jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

Un propriétaire ne peut pas non plus faire couler l'eau de ses toits sur la propriété de son voisin ; il doit la diriger de manière qu'elle tombe sur son propre héritage. Il n'est pas également obligé de détourner celle qui tombe sur ses terres, et qui coule naturellement sur les propriétés inférieures. Chacun est tenu de recevoir sur son héritage les eaux qui y descendent des fonds supérieurs, sans aucune participation des hommes, comme il est obligé de recevoir la pluie qui y tombe directement.

L'interdiction d'ouvrir des fenêtres dans un mur mitoyen, d'établir des vues immédiates sur un fonds dont on n'est pas maître, ou d'y faire couler artificiellement les eaux qui tombent sur son propre fonds, ne constitue pas des servitudes; elle est, au contraire, un moyen d'affranchir les propriétés : elle est une limite pour tous les propriétaires. Il y aurait servitude si un propriétaire était obligé de recevoir les eaux qui tomberaient sur les propriétés de ses voisins, et qui lui seraient artificiellement envoyées, ou de souffrir des balcons, des saillies, ou même de simples fenêtres, immédiatement au-dessus de sa propriété.

On parlerait improprement si l'on disait qu'un homme est asservi, parce qu'il est soumis aux lois de sa propre nature, et qu'il lui est interdit de porter atteinte à la liberté de ses semblables. Il semble aussi qu'on s'exprime d'une manière inexacte quand on considère comme des servitudes les charges qui résultent, pour chaque propriété, de la nature des choses, et la défense d'en user pour se nuire mutuellement. Une défense qui s'applique à toutes les propriétés dans leur intérêt commun, et qui, par conséquent, n'établit aucun privilége en faveur d'aucune, est une garantie de liberté, et n'est pas une cause d'asservissement.

Les rédacteurs du Code civil se sont done trompés quand ils ont classé parmi les servitudes les limites données à chaque propriété, soit par la disposition des lois, soit par la nature des choses.

Les limites données à une propriété, dans l'intérêt des propriétés voisines, ne sont pas toujours réciproques; quand il n'y a pas réciprocité, il y a servitude de l'une au profit de l'autre. Cette servitude peut être le résultat des dispositions de la loi ou de la volonté des propriétaires. Dans le dernier cas, elle est réglée par l'acte même qui l'a établie; dans le premier, elle doit l'être par l'intérêt public.

Les propriétés qui avoisinent les bois et forêts soumis au régime forestier, par exemple, sont assujéties à des charges qui ne pèsent pas sur les autres. Un propriétaire ne peut, sans l'autorisation du Gouvernement, établir sur sa propriété aucun four à chaux ou à plâtre, soit temporaire, soit permanent, à moins d'un kilomètre des forêts, sous peine d'une amende de cinq cents francs, et de démolition des établissemens.

Il lui est également interdit d'y établir, sans l'autorisation du Gouvernement, sous quelque prétexte que ce soit, aucune maison sur perches, loge, barraque ou hangar, sans observer la même distance, sous peine de démolition et d'une amende de cinquante francs.

Aucune construction de maisons ou fermes ne peut être effectuée sans la même autorisation, à la distance de moins de cinq cents mètres des bois et forêts, sous peine de démolition.

Il est interdit d'établir, sans une autorisation spéciale, dans les maisons situées à moins de cinq cents mètres des bois et forêts, aucun atelier à façonner le bois, aucun chantier ou magasin pour le commerce de bois, sous peine de confiscation des bois et d'une amende de cinquante francs.

Aucune usine à scier le bois ne peut, sans autorisation, être établie à moins de deux kilomètres de distance des bois et forêts, à peine de démolition et d'une amende de cent à cinq cents francs.

Ces dernières dispositions ne sont cependant pas applicables aux maisons et usines qui font partie de villes, villages et hameaux formant une population agglomérée, quoiqu'elles se trouvent dans la distance déterminée par la loi [^207].

Les terres qui environnent les places de guerre sont aussi assujéties à des charges qui ne pèsent pas sur les autres propriétés. Ces charges consistent généralement à n'y rien faire de ce qui pourrait nuire à la défense. Les constructions et les plantations propres à favoriser l'approche d'une armée ennemie y sont donc généralement interdites [^208].

Les charges de cette nature imposées à quelques propriétés particulières, soit pour la conservation d'autres propriétés, soit pour la défense nationale, soit pour tout autre intérêt public, constituent véritablement des servitudes, et ne doivent pas être confondues avec les limites réciproques qui existent entre toutes les propriétés.

Lorsqu'on veut établir ainsi des charges sur quelques propriétés particulières, soit pour la conservation d'autres propriétés, soit dans un intérêt général, on commence par indemniser les propriétaires auxquels on impose des sacrifices, de tous les dommages qu'on leur cause: le refus d'une indemnité aurait pour eux les effets d'une confiscation partielle.

Fin du premier volume

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Volume II

Notes

[^203]: Celte règle est cependant subordonnée aux usages locaux. Code civil, art. 671. [^204]: Cette distance et ces ouvrages sont généralement déterminés par des usages et des réglemens locaux. (Code civil, art. 674.) On peut voir à cet égard, les articles 188, 189, 190 191 et 192 de la coutume de Paris. Desgodets,* Lois des bâtimens*. [^205]: « Dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis èsdites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture est fixée suivant les règlemens particuliers et les usages constans et reconnus; et à défaut d'usage et de réglemens, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres (six pieds de hauteur), compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres (huit pieds) dans les autres.» (Code civil, art. 663. [^206]: L'article 664 du Code civil prévoit, au titre des servitudes, le cas où les différens étages d'une maison appartiennent à divers maîtres. Les questions qui s'élèvent en pareil cas sont presque toutes des questions de propriété. [^207]: Voyez les art. 151-158 du Code forestier du 21 mai 1827. [^208]: Voyez ordonnance du 9 décembre 1713; lois des 7 et 10 juillet 1791, et 17 et 25 juillet 1819.